Sur les sites d’annonces, ils se repèrent vite : une étiquette orange ou rouge, un prix un peu plus doux que celui du voisin, parfois la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Faut-il y voir une occasion à saisir ou un piège ? Tout dépend de ce que l’on compte en faire, de l’état réel du bâti et du budget que l’on peut consacrer aux travaux. Voici une grille de lecture pour trancher sans se raconter d’histoires.
Pourquoi ces biens se négocient moins cher
La décote des logements F et G ne tient pas seulement à la facture de chauffage. Depuis la loi Climat et résilience de 2021, ces biens sont rattrapés par un calendrier : les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028, les E en 2034. Depuis août 2022, le loyer des F et G est en outre gelé en métropole. Un investisseur voit donc son rendement menacé, et une partie des acheteurs se détourne de ces annonces. Moins de concurrence, c’est davantage de marge de négociation pour ceux qui restent.
Les notaires publient régulièrement des études sur cette « valeur verte ». Elles montrent un écart de prix réel entre logements bien et mal classés, mais très variable selon les régions et le type de bien : plus marqué pour les maisons et dans les marchés détendus, plus discret dans les grandes métropoles où la demande reste forte.
Ce qu’il faut lire avant de faire une offre
L’audit énergétique, pour les maisons
Pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 ; l’obligation s’est étendue aux biens classés E au 1er janvier 2025. Ce document, remis dès la première visite, propose un parcours de travaux par étapes avec une estimation des coûts. C’est une base précieuse pour chiffrer un projet, même si les montants restent indicatifs.
Le DPE et ses coulisses
Pour un appartement, pas d’audit individuel : le DPE est la principale source d’information. Or une étiquette peut être plus sévère que la réalité lorsque le diagnostiqueur n’a pas pu vérifier certains éléments, comme l’isolation des murs ou du plancher, et a dû appliquer des valeurs par défaut. Des outils en ligne comme monsieurdpe.fr permettent de retrouver le dossier de calcul d’un DPE à partir de l’adresse ou du numéro ADEME et de repérer ces valeurs reprises d’une table. Pour un acheteur, c’est un moyen de savoir si la lettre affichée tient à de vraies faiblesses du bâti ou à des données simplement non mesurées, avant de négocier sur cette base.
Chiffrer le chantier avant de signer
Une bonne affaire se calcule en additionnant le prix d’achat et le coût des travaux nécessaires, puis en comparant ce total au prix d’un bien équivalent déjà performant. Pour y parvenir, quelques étapes s’imposent :
- faire visiter le bien par un professionnel du bâtiment, ou solliciter un conseiller France Rénov’, dont le premier niveau de conseil est gratuit ;
- demander des devis à des entreprises RGE, condition pour prétendre à la plupart des aides ;
- pour un appartement, consulter les procès-verbaux d’assemblée générale et, lorsqu’il existe, le plan pluriannuel de travaux de la copropriété, puisque l’isolation des façades ou de la toiture se décide collectivement ;
- vérifier l’éligibilité aux aides (MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro), dont les montants et conditions évoluent souvent et se contrôlent sur france-renov.gouv.fr ;
- intégrer le coût des travaux au plan de financement dès la demande de prêt, pour éviter de devoir les financer à part.
Quand l’opération tient la route, et quand elle ne tient pas
Plusieurs situations plaident plutôt pour l’achat :
- le bien est destiné à la résidence principale, et l’acheteur a le temps et le budget pour rénover avant ou peu après l’emménagement ;
- la décote obtenue couvre une large part des travaux chiffrés ;
- le mauvais classement tient surtout à un équipement remplaçable, un vieux chauffage électrique ou une chaudière au fioul par exemple, plutôt qu’à une enveloppe à reprendre entièrement ;
- le DPE repose sur de nombreuses valeurs par défaut susceptibles d’être corrigées.
D’autres appellent à la prudence :
- un appartement en copropriété dont l’isolation dépend de votes difficiles à obtenir ;
- un bâti ancien aux contraintes fortes, façade protégée ou murs sensibles à l’humidité, qui limite les solutions ;
- un projet locatif avec un calendrier serré, alors que le logement ne pourra plus être loué en l’état ;
- un budget déjà tendu, sans réserve pour les imprévus d’un chantier.
Habiter ou louer : deux calculs différents
Pour un propriétaire occupant, un logement F ou G n’est pas interdit : il coûte cher à chauffer et risque de perdre en valeur s’il reste en l’état, mais aucun délai légal n’impose de le rénover. Le calendrier ne s’applique qu’à la location. Pour un investisseur, en revanche, les travaux ne sont plus une option : sans eux, pas de nouveau bail possible pour un G, et bientôt pour un F.
Dans les deux cas, ces éléments restent généraux et ne remplacent pas l’avis d’un notaire, d’un conseiller bancaire ou d’un professionnel du bâtiment sur un dossier précis. Les règles elles-mêmes peuvent bouger : à la date de rédaction, en septembre 2026, le calendrier de 2021 reste en vigueur, mais il est prudent de vérifier sur service-public.fr qu’aucun texte ne l’a modifié au moment de signer. D’autres conseils pour mener ses projets du quotidien se trouvent dans notre rubrique vie pratique.
